房屋交付后发现质量问题怎么办
房屋交付使用后毁损、灭失的风险是否一概由买受人承担,应视情况而定。
首先,如果与开发商订立的商品房买卖合同中对房屋毁损、灭失的风险有明确的约定,则应依合同约定确定责任负担。
其次,在未有特别约定的情况下,对房屋的转移占有,视为对房屋的交付使用,交付使用后,房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。
最后,如果开发商交付使用的房屋质量不合格,则不能简单适用房屋交付使用后风险负担的规则,买受人对交付使用后的房屋承担损毁、灭失风险的前提,是交付使用的房屋质量合格。
因此,业主可以对该房屋的质量是否合格,尤其是房屋主体结构质量是否合格进行鉴定,如果房屋主体结构确属不合格的,可以请求解除合同,并要求开发商赔偿损失。
商品房购房定金纠纷怎么解决
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。这是我国法律关于买房定金的总括条款。 对于期房,开发商只有取得预售许可证,才能对外公开发售,才能收取买受人的定金。
因此,作为消费者在签订商品房买卖合同之前,应当查看开发商的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》,就是我们常说的“五证”。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,而且消费者还要注意看一下《商品房销售(预售)许可证》的预售范围是否是所要购买的楼盘。 如果开发商没有《商品房销售(预售)许可证》而向社会发售房产,根据法律规定:“卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,因为违反法律、行政法规的强制性规定,应该认定为无效。”当事人可以选择以下方式维护权利:
1、直接请求开发商返还已缴纳房款,退还定金;
2、向法院提起诉讼,请求法院认定合同无效,并主张双倍返还已缴纳房款;
3、起诉申请认定该合同无效或者撤销合同,并可以请求双倍返还已付购房款。
商品房买卖纠纷如何举证
(一)证明当事人主体适格的证据
1、当事人为自然人的,应提交身份证明资料,如身份证或户口本等;
2、当事人为法人或其他经济组织的,应提交主体登记资料,如工商营业执照副本、工商注册登记资料或社团法人登记证等;
3、法人或其他经济组织的名称在诉争的法律事实发生后有变更的,应提交变更登记的资料。
(二)证明房屋买卖法律关系成立及合同履行情况的证据(普通适用于各种商品房预售合同纠纷案件)
1、商品房买卖合同;
2、商品房销售许可证;
3、购房方支付房款的收据或发票,购房方以按揭(抵押)贷款方式支付房款的,还应提供按揭(抵押)贷款合同、借款借据、分期支付按揭款的清单等;
4、房屋竣工验收情况的证明;
5、房屋交接时间的证明。
(三)当事人针对具体的诉讼请求提交仅适用于某类案件的证据
1、因开发商逾期交房,购房方要求解除合同、支付逾期交房违约金及赔偿损失的:
(1)购房方受到损失的证据;
(2)售房方以施工期间遇到不可抗力为由提出抗辩的,应提供气象、地震、消防等相关部门出具的证明资料等。
2、因开发商延期办理房屋产权证,购房方要求支付延期办证违约金的:
(1)售房方通知购房方办理产权转移登记和办理房屋产权证的证明;
(2)售房方已办理房地产初始登记的证明;
(3)房产证或产权转移登记的电脑查询单。
(四)当事人在诉讼请求中有具体请求金额的,应提交详细的计算清单。