1、一、评估方法 (一)评估方法介绍 资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。进行资产评估时，要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。 1、市场法 市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。使用市场法的基本前提： (1) 存在一个活跃的公开市场； (2) 公开市场上存在可比的参考企业等权益性资产及其交易活动。 市场法中常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。 2、收益法收益法是指将被评估企业预期收益资本化或折现，确定评估对象价值的评估方 法。应用收益法必须具备的基本前提： (1) 被评估企业的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量； (2) 资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量； (3) 被评估企业的预期获利年限可以预测。 3、资产基础法 资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表 内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。运用资产基础法的前 提条件： (1) 企业各项被评估资产处于持续使用状态或设定处于持续使用状态； (2) 可以调查取得购建被评估资产的现行途径及相应的社会平均成本资料。
2、(二) 评估方法的选择 由于本次评估的价值类型是市场价值，因此资产评估的目标是在于反映资产的公平市场价值。作为反映资产公平市场价值的手段，市场法无疑是资产评估的首选方法。 从形式上看，收益法似乎并不是一种估测资产公平市场价值的直接方法，但是收益法是从决定资产公平市场价值的基本要素—资产预期收益的角度“将利求值”，符合市场经济条件下的价值观念，因此，收益法也是评估资产的一种直接方法。资产基础法相对于市场法和收益法，其估测资产公平市场价值的角度和途径则是间接的。 各种评估基本方法是从不同的角度去表现资产的价值。不论是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，还是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，或是按照资产的再取得途径判断评估对象的价值，都是从某一个角度对评估对象在一定条件下的价值的描述，它们之间是有内在联系并可相互替代的。 1、市场法的适用性 由于本次评估对象实际上是以天一科技的全部资产及负债组成的资产组，而且是一个长期亏损并严重资不抵债的资产组（合并后），其持续经营能力存在严重的不确定性。目前国内类似的资产组在产权交易市场上交易案例不多，相似资产交易市场尚不活跃，相似交易对象信息尚缺乏透明度，难以取得充分、可靠的经营和财务数据；而且通过调查，在市场上无法找到三个或三个以上相似的交易案例，故无法采用市场法进行评估。 2、收益法的适用性 由于被评估资产组历史经营状况不理想，长期处于亏损状态，现已资不抵债，其持续经营能力存在严重的不确定性。本次评估以持续使用和公开市场为前提，假设委估资产在今后生产经营中仍维持其原有用途并继续使用和获取收益，即在现有经营管理模式下，难以预测未来的收益或未来收益的不确定性很大，故难以满足采用收益法评估的基本前提，不适宜采用收益法进行评估。 3、资产基础法的适用性 本次被评估单位的各项资产、负债资料齐备，同时可以在市场上取得类似资产的购建市场价格信息，满足采用资产基础法评估的要求。资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，故可以采用资产基础法进行评估。
3、采用资产基础法进行评估 资产基础法，是以在评估基沼敫裣秤准日重新建造一个与评估对象相同的资产组或独立获利实体所需的投资庞诌桃趋额作为判断整体资产价值的依据。采用资产基础法评估被评估单位的资产和负债价值，即对评估基准日被评估单位所拥有的各项资产，包括所有有形资产和各项无形资产根据各自具体情况选用适当的具体评估方法分别评估其市场价值并加总，然后扣除评估基准日被评估单位实际应承担的各项负债的市场价值之和，从而得出被评估单位的资产和负债价值。各类资产及负债市场价值的评估方法说明如下： 1、流动资产和其他资产的评估方法 (1)货币资金包括现金和银行存款。对现金在日记账与总账、报表核对一致的基础上进行盘点，以核实无误后的账面值确认评估值；对银行存款进行函证，检查银行对账单和银行存款余额调节表，以经核实无误后的账面价值确认评估价值。 (2)各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值；各种预付账款在核实无误的基础上，根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。 (3)存货 对外购存货，主要为原材料，根据抽查核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他合理费用，得出各项资产的评估值。 产成品一般以其完全成本为基础，根据该产品市场销售情况好坏决定是否加上适当的利润，或是要低于成本。对于十分畅销的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、管理费用和全部税金后确定评估值；对于正常销售的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、管理费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值；对于勉强能够销售出去的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、管理费用、全部税金和税后净利润确定评估值。 对完工程度较高的在产品、自制半成品，折算为产成品的约当量，采用产成品评估方法进行评估。对于完工程度较低的在产品、自制半成品，由于工料费用投入时间较短，价值变化不大，按审核后的账面值确认。 2、房屋建筑物的评估根据此次评估目的和房屋建筑物类资产的特点，对天一科技下属子公司自用的工业厂房、仓库、办公用房及构筑物等，因出租情况较少，出租及交易实例很难取得，故对于该部分房产(不含土地价值，占用的土地单独评估)采用重置成本法进行评估；对于子公司的商品住宅（含土地，即房地合估），因其市场交易情况频繁，交易实例比较容易取得，故对该部分房地产采用市场比较法进行评估。 A、重置成本法 重置成本法即根据评估基准日该资产在全新情况下的重置全价，扣除其实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。具体计算公式为：评估值=重置全价×成新率 (1)重置全价的确定 重置全价包括建安工程造价、建设工程前期费用及其他费用、资金成本。对于前期及其他费用根据国家有关部门和房屋建筑物所在地现行计费标准计取；建安工程造价根据工程量、建安定额进行确定；资金成本为建筑物正常建设施工期内占用资金的筹资成本。 重置全价=建筑安装工程造价+前期费用及其他费用+资金成本 ①建安工程造价的测算 对于企业申报的建(构)物，在核查预结算资料和评估基准日所形成资产的实际工程量基础上，主要采用预结算调整法进行评估测算。对于建成年代比较早，预结算资料保存不完整的建（构）筑物采用重编预算法进行评估。对于竣工不久且预结算比较完整的，将按原执行的定额进行计算的工程造价调整到评估基准日当地正在执行的定额进行计算的造价。 对于价值量小、结构较单一的建(构)物，主要采用类比法，首先按定额测算出同类单项工程的工程造价，再采用被评估建筑与相同结构类型工程造价差异进行修正的方法最终确定被评估建筑的工程造价。 ②前期费用及其他费用 对于一般房屋建（构）筑物，根据国家有关部门和房屋建筑物所在地现行计费标准的规定，确定前期费用和其他费用。平江县范围内房屋建筑物前期费用详见下表： 国家计委建设部计价格 1 勘察费、设计费 建安总造价×费率 2% [2002]10 号 2 招投标费 建安总造价×费率 0.43% 计价格[2002]1980 号 3 工程监理费 建安总造价×费率 1.2% 发改价格(2007)670 号 《基本建设财务管理规 4 建设单位管理费 建安总造价×费率 1.20% 定》财建[2002]394 号计费标准 序 项目名称 计费基础 费率 费用(元/㎡) 依据 号 (%) 住宅 非住宅 城市基础设施配套 5 建筑面积 20 32 湘价费[2001]261 号 费 工程质量监督管理 6 建筑面积 0.5 0.3 湘价费[2001]261 号 费 7 白蚁预防费 建筑面积 2 2 湘价费[2002]275 号 8 文物调查勘探费 建筑面积 0.2 0.2 湘价费[2001]74 号 湘政办发[2003]48 号/平政 9 价格调节基金 建筑面积 2 2 发[2005]6 号 新型墙体材料专项 10 建筑面积 6.9 6.9 湘财综[2003]47 号 基金 11 散装水泥专项资金 建筑面积 2 2 湘财综[2003]46 号 新建建（构）筑物防 12 雷工程技术评价服 建筑面积 0.6 0.6 湘价服[2006]163 号 务费 新建建（构）筑物防 13 雷工程施工监督检 建筑面积 1.2 1.2 湘价服[2006]163 号 测服务费 14 城市规划技术论证 建筑面积 0.8 0.8 湘价服[2006]41 号 规划设计其他服务 建筑面积 15 2 2 湘价房字[1993]200 号 费 16 施工图审查服务费 建筑面积 1 1.1 湘价服[2006]54 号 建设工程交易服务 建筑面积 17 0.5 0.8 湘价服[2004]23 号 费 城建档案综合服务 建筑面积 18 0.8 1 湘价服[2004]50 号 费 19 建筑垃圾处理费 建筑面积 3 3 湘价服[2003]150 号 建筑面积 湘价服[2005]31 号/平政办 20 安全评价服务费 0.8 1 函[2004]6 号 合计 44.30 56.90 根据平江县人民政府《关于建设项目有关行政事业性（基金）、服务性收费统一按面积计征并实行统一收费的通知》，上表中 5-20 项纳入平江县建设项目报建和建设环节统一收费，统一收费的标准分住宅和非住宅两个类别，建设方的住宅类房屋收费标准为 45 元/㎡，建设方的非住宅类房屋收费标准 58 元/㎡。本次评估过程中，上表中 5-20 项费用按此通知执行。 对于价值量小、结构简单的构筑物，由于其不需要办理报建手续，故本次评估对此类型构筑物不计算前期及其他费用。 ③资金成本 根据评估基准日基准贷款利率和委估建筑物的合理建设工期，确定资金成本。合理工期：根据《全国统一建设工程工期定额》(2000)，结合此次企业申报的房屋建筑物特点，确定各房屋建筑物的合理建筑工期；贷款年利率，按照金融机构在评估基准日执行的人民币贷款基准利率确定，具体如下表： 时 间 年利率% 一、短期贷款 六个月以内（含六个月） 5.60 六个月至一年（含一年） 6.00 二、中长期贷款 一至三年（含三年） 6.15 三至五年（含五年） 6.40 五年以上 6.55 (2)综合成新率的确定 ①对于价值大、重要的房屋建筑物采用综合成新率方法确定其综合成新率，其 计算公式为： 综合成新率=勘查成新率×60%+理论成新率×40%，其中： 理论成新率 N2：根据经济使用年限和房屋已使用年限计算，即： N2=(1－实际已使用年限／经济使用年限) 100% 勘查成新率 N1：通过评估人员对各房屋建筑物的实地勘察，对房屋建筑物的基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物的现场勘察成新率。 ②对于单价价值小、结构相对简单的房屋建筑物，采用年限法确定成新率，计算公式： 成新率=（1－实际已使用年限／经济使用年限）×100% ③如某房屋建筑物年限成新率低于 30%，该房屋建筑物虽陈旧但是仍然正常在用的，按照 30%确定综合成新率。 (3)评估值的确定 评估值=重置全价×综合成新率 B、市场比较法 市场比较法是将委估房地产与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产交易的已知价格作适当的修正，以此估算委估房地产价值的方法。实际中将委估房地产与在同一市场中、具有相同使用价值、区域环境相似的三个类似房地产交易实例加以比较对照，参照房地产的交易情况、日期、区域以及个别因素与使用年期，修正得出委估对象在评估基准日房地产价值。市场比较法的计算公式为： 案例修正价格 = 案例价格 × a × b×c × d ×e a＝[(交易日期修正)/100] b＝[100/(交易情况修正)] c＝[100/(区域因数修正)] d＝[100/(个别因数修正)] e＝使用年期修正系数 式中以委估对象为比照基准，分值为 100，经过修正得出委估资产评估基准日的市场价值。具体程序如下： (1)选取可比实例 从搜集的交易实例中选取 3 个或 3 个以上的可比实例。 选取的可比实例应符合下列要求：是评估对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物等方面应相同或相近；成交日期与评估基准日相近；成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 (2)建立价格可比基础 各比较案例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等，通过统一调整、换算，统一表达方式和内涵，建立一致的比较基础。 (3)进行交易情况修正 即排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 (4)进行交易日期修正 即将可比实例在其成交日期时的价格调整为评估基准日时的价格。 交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。 (5)进行区域因素修正 应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格。 区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据评估对象的用途确定。 进行区域因素修正时，应将可比实例与评估对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。 (6)进行个别因素修正进行个别因素修正，即将可比实例在其个体状况下的价格调整为评估对象个体状况下的价格。 个别因素修正的内容主要应包括：新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。个别因素修正的具体内容应根据评估对象的用途确定。 进行个别因素修正时，应将可比实例与评估对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行调整。 (7)求出评估单价 根据房地产评估的替代原则，利用下述公式确定修正价格。 修正价格=参照物交易价格×正常交易情况/参照物交易情况×待估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值×待估房地产个别因素值/参照物房地产个别因素值×待估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格指数选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果作为委估对象的评估单价，进而计算出委估房屋建筑物评估值。 3、设备类资产的评估 对设备类资产的评估采用重置成本法。具体公式如下： 评估值＝重置全价×成新率 (1)重置全价的确定 ①国产设备重置全价的确定 大型国产设备的账面价值构成一般包括以下内容：设备购置价格、运杂费、设备基础费、安装调试费、前期费用及其他费用和资金成本。 机器设备的重置全价=设备购置价格+运杂费+设备基础费+安装调试费+前期费用及其他费用+资金成本。 a、设备购置价格 重置全价计算公式中的设备购置价格为评估基准日设备出厂价，主要通过向生产厂家或经销商询价、或参照《2013 机电产品报价手册》等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定。对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确定购置价。 根据国家有关增值税政策，对增值税一般纳税人企业购入的生产用固定资产所支付的增值进项税可以抵扣，设备购置价以不含增值税为计算基础；对非增值税一般纳税义务人企业，设备购置价以含增值税为计算基础；对于天一科技母公司设备类资产，根据本次评估目的，2009 年 1 月 1 日以前购买的机器设备，设备购置价以不含增值税为计算基础，2009 年 1 月 1 日以后购买的机器设备，设备购置价以含增值税为计算基础。 b、运杂费 设备运杂费项目包括设备从生产厂家或经销商所在地到设备安装地所发生的装卸、运输、保管等费用。设备运杂费采用以下公式计算确定： 设备运杂费=设备购置价×运杂费率 运杂费率根据不同情况分别采用铁路运杂费率和公路运杂费率，铁路运杂费率参照《水电工程设计概算编制办法及计算标准》（2007 年版）按下述方法确定：即基本运距在 1000 公里以内的，取其运杂费率为 2.21%，以后运距每增加 500 公里，运杂费率增加 0.40%。公路运杂费率参照下表确定： 运输里程 费率(%) 运输里程 费率(%) 运输里程 费率(%) 100KM 以内 1.0 500KM 以内 1.8 1500KM 以内 3.8 200KM 以内 1.2 750KM 以内 2.3 1750KM 以内 4.3 300KM 以内 1.4 1000KM 以内 2.8 2000KM 以内 4.8 400KM 以内 1.6 1250KM 以内 3.3 2000KM 以上每增 250KM 增加 0.5 c、设备基础费 设备基础费=设备购置价×基础费率 对于设备的基础费率，根据《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》(1995 年版)、《资产评估操作手册》、设备合同中约定内容（剔出其中非正常因素造成的不合理费用后）综合确定。 若设备基础费已经含在土建工程中则在设备评估中不予考虑。 d、安装调试费 安装调试费=设备购置价×安装调试费率 对于安装调试费率，根据《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》(1995年版)以及设备合同中约定内容综合确定。若合同价不包含安装、调试费用，根据决算资料统计实际安装调试费用，剔出其中非正常因素造成的不合理费用后确定其费用；合同中若包含上述费用，则不再重复计算。 e、前期费用及其他费用 前期费用及其他费用=（设备购置费+运杂费+设备基础费+安装调试费）×费率前期费用及其他费用包括工程勘查设计费、招投标费、工程监理费、建设单位管理费、环境影响评价费等，根据相关文件测算出合理的前期费用及其它费用的费用率。 本次评估项目的前期费用及其他费用费率表如下： 序号 费用名称 计算公式 费率（%） 取价依据 1 建设单位管理费 建安工程造价×计费费率 1.2% 财建[2002]394 号 2 勘察设计费 建安工程造价×计费费率 3.05% 计价格[2002]10 号 3 工程监理费 建安工程造价×计费费率 2.19% 发改价格（2007）670 号 4 招投标管理费 建安工程造价×计费费率 0.31% 计价格[2002]1980 号 5 环境评价费 建安工程造价×计费费率 0.11% 计价格[2002]125 号 合计 6.86% f、资金成本 对于大、中型设备，合理工期在 6 个月以上的设备计算其资金成本。资金成本的计算基础为设备购置价、运杂费、基础费、安装调试费和前期费用及其他费用，资金投入为工期内均匀投入。其计算公式为； 资金成本=(设备购置价格+运杂费+设备基础费+安装调试费+前期费用及其他费用)×贷款利率×合理工期×0.5。 评估基准日执行的贷款利率为： 时 间 年利率% 一、短期贷款 六个月以内（含六个月） 5.60 六个月至一年（含一年） 6.00 二、中长期贷款 一至三年（含三年） 6.15 三至五年（含五年） 6.40 五年以上 6.55 ②境外采购机器设备重置全价 境外采购机器设备重置全价=CIF 价+海关税杂费+国内运杂费+设备基础费+安装调试费+前期费用及其他费用+资金成本，或境外采购机器设备重置全价=FOB 价+海外运输费+海运保险费+海关税杂费+国内运杂费+设备基础费+安装调试费+前期费用及其他费用+资金成本能够直接从生产厂家或通过国内代理公司咨询到现行市场价格的，按询价结果计算重置全价；如果确实无法咨询到现行市场价格且国内没有替代产品的，按原来购货合同价在适当考虑近年来同类设备价格变化指数，通过价格指数计算评估基准日的FOB 价格，确定重置成本。 海关税杂费主要包括关税、增值税、银行财务费、外贸手续费和商检费。具体计算过程如下： 代码 项目 计费基数 计费公式 A 离岸外币货价（FOB） B 海运费 FOB B=A×费率 C 海运保险费 A+B C=(A+B)/(1-费率)×费率 D 到岸外币货价（CIF） A+B+C D=A+B+C E 关税 CIF E=D×税率 F 增值税 CIF+E F=(D+E)×税率 G 银行财务费 FOB G=A×费率 H 外贸手续费 CIF H=D×费率 I 商检费 CIF I=D×费率 J 抵岸含税人民币价 D+E+F+G+H+I J=(D+E+F+G+H+I)×外币汇率 K 国内运杂费 J K=J/(1+运输业增值税率) L 基础费 J L=J×费率 M 安装调试费 J M=J×费率 N 前期其他费用 J+K+L+M N=(J×(1+运输业增值税率)+K+L+M)×费率 P=(J×(1+运输业增值税率)+K+L+M+N)×利率 P 资金成本 J+K+L+M+N×工期/2 Q 重置全价 J+K+L+M+N+P Q=J+K+L+M+N+P -F×汇率 上述计算过程中，除增值税、海关关税、银行财务费、外贸手续费、商检费根据国家有关规定计取外，其他各项费用的取费标准及依据同国产机器设备。 ③自制非标设备重置全价 对于自制非标设备，根据自制设备的相关合同、图纸、相关技术资料及预决算资料按下列公式确定 重置全价=非标设备的制作成本价+基础费+安装调试费+前期费用及其他费用+资金成本 a、非标设备的制作成本价 依据被评估单位提供的设备图纸、技术条件、制造合同等资料，再按《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》测算各项系数后，按下式计算得出非标设备的制造成本价。 P=（Cm1÷Km + Cm2）×（1+Kp）×(1+ Rτ) ×（1+Kd/n） 式中 P ——非标准设备的制作成本价格； Cm1 ——主材费； Km ——不含主要外购件费的成本主材费率； Cm2 ——主要外购件费； Kp ——成本利润率； Rτ ——综合税率； Kd ——非标设备设计费率； n ——非标设备的生产数量； b、非标设备的基础费、安装调试费、资金成本及其他各项前期费用的取费标准和依据同①项中的国产机器设备。 ④电子设备重置全价 根据当地市场信息及相关网站价格信息资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般生产厂家或商家提供免费运输及安装，则其重置全价：重置全价=购置价(不含税) 另：部分电子设备采用市场法进行评估。 ⑤运输车辆的重置全价 对运输车辆，按评估基准日市场价格，加上车辆购置税和其它合理的费用(如牌照费)来确定其重置全价，即 车辆重置全价=购置价+购置价×10% /(1+17%)+ 牌照费； 对于仅在厂区内行驶车辆未上牌照的车辆，则不加牌照费。 (2)成新率的确定 ①对于设备中的大型、关键设备，通过对设备使用状况的现场查看，查阅有关设备的运行状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、操作维护人员查询该设备的技术状况、大修记录、维修保养的情况，并考虑有关各类设备的经济寿命年限的规定，以及该设备的已使用年限等因素，合理确定设备的综合成新率。综合成新率的确定采用权重法，使用年限成新率权重 40%，现场查看成新率权重 60%。 综合成新率η=理论成新率η1×0.4＋勘察成新率η2×0.6 ②对一般小型设备，对于在正常工作坏境下的一般小型设备，原则上根据其经济寿命年限来确定其综合成新率 ③对于电子办公设备 办公电子设备用年限法确定其综合成新率。 ④对车辆综合成新率的确定 按照商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报废标准规定》和《中华人民共和国道路交通安全法实施条例》。具体确定如下： a、对于《机动车强制报废标准规定》中有规定强制报废使用年限的车辆，本次评估首先计算车辆的年限成新率和里程成新率，再依据孰低原则确定车辆的理论成新率；结合现场查看车辆的外观、结构是否有损坏，发动机是否正常，电路是否通畅，制动性能是否可靠，是否达到尾气排放标准等指标以确定车辆的现场勘查成新率。最后根据理论成新率权重 40%、现场勘查成新率权重 60%的原则确定车辆的综合成新率。即 η=η1×40% +η2×60% 式中：η1——车辆的理论成新率 η2——车辆的现场勘查成新率 η——车辆的综合成新率 其中理论成新率根据年限成新率与行驶里程成新率按孰低原则确定。年限成新率及行驶里程成新率具体计算公式如下： 年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100% 行驶里程成新率=尚可行驶里程/(已行驶里程+尚可行驶里程)×100% 现场勘查成新率系评估人员通过现场查看并参考被评估单位填写的《车辆状况调查表》对车辆给出的成新率。 b、对于《机动车强制报废标准规定》中未规定强制报废使用年限的车辆，我们参考《中华人民共和国道路交通安全法实施条例》第十六条规定，大型、中型非营运载客汽车经济耐用年限确定为 10 年，小型、微型非营运载客汽车经济耐用年限确定为 15 年。并按以上 a 条的方式确定综合成新率。 ⑤对超龄服役（设备的实际使用年限大于其经济寿命年限）的机器设备如仍能正常使用运转，原则上取其成新率为 15%。 ⑥对于待报废的机器设备和车辆以及超龄服役的小型设备和电子办公设备不再确认其成新率，而直接按市场价估算其残值作为评估值。
4、长期股权投资的评估 对于控股的长期股权投资，采用资产基础法对被投资企业进行整体评估，在此基础上，对于净资产评估值为正数的被投资单位，再按被评估单位所占权益比例计算长期股权投资评估值；而对于净资产评估值为负数的被投资单位，则对该项长期股权投资的评估值确定为零。 对非控股其他长期股权投资，针对具体情况分别采用不同的评估方法： (1)对于历史上投资收益有现金分红的，则根据历史上的投资收益情况和被投资企业的未来经营情况及风险、预测长期投资的未来收益，再用适当折现率折算为现值得出评估值。 (2)对于历史上无投资收益分红，可以进入企业进行整体评估的，一般采用资产基础法对被投资企业进行整体评估，再按被评估单位所占权益比例计算长期投资评估值。 (3)对于历史上无投资收益分红，且无法进入企业进行整体评估的分别采用下列方法： ①对于可提供审计后会计报表的长期股权投资，按照被投资企业评估基准日的持股数量乘以每股净资产确定长期股权投资的评估值； ②对于在评估基准日已清算收回投资的被投资单位，按清算收回的投资额确认评估值；对于在评估基准日后已转让的长期股权投资，按实现的转让价确定评估值。 ③对于委托方不能提供评估所必须的资料且评估人员通过公开渠道亦无法获取估值所需资料的长期股权投资项目，按审计后的账面价值列示。 5、土地使用权的评估 根据《土地估价规程》及待估宗地的具体情况，本次评估分别采用基准地价系数修正法、市场比较法与成本逼近法测算待估宗地价格。根据估价人员的估价经验，基准地价系数修正法是城区土地价格调查项目工作的主要成果，是由政府公布施行的，反映城区在基准地价评估期日商业、住宅、工业等各类用地的正常地价水平，并具有标准性、指导性的基础地价信息。市场比较法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的土地用途、交易方式、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日能反映现时的土地市场价值。成本逼近法则反映了宗地取得和开发过程中所耗费的各项费用以及利润、利息、税金和所有者权益的发生情况，充分考虑了现实市场因素。故估价人员参照待估宗地所在地区土地市场状况并结合估价经验对不同评估方法得出的评估结果进行综合权衡考虑后，确定委估宗地的土地市场价格。 (1)基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是按照宗地所在市、县基准地价标准，根据基准地价修正体系，进行期日修正、年期修正、区域因素和个别因素修正，并进行基准地价基础设施条件和待估宗地基础设施条件差异修正，得到待估宗地的评估地价。其基本公式： Pi＝(Po+Kf)×(1+∑Ki)×Kn×Kt×Kp×Ks ×Km 其中： Pi：土地单价 Po：基准地价 ∑Ki：区域因素修正系数表中各因素修正值之和 Kn：年期修正系数 Kt：期日修正系数 Kf：开发程度修正 Ks：宗地形状修正系数 Km：宗地面积修正系数 Kp:宗地位置偏离度修正 (2)成本逼近法 成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。它一般适用于新开发土地估价，特别适用于土地市场不发育，缺乏交易实例，无法采用其它方法进行估价的土地(如工业用地、学校等)。其计算公式为： 土地价格=(土地取得费+税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益)×年期修正系数×区位修正系数 (3)市场比较法 市场比较法的基本思路是在估算待估宗地地价时，根据替代原则，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并依据后者已知的成交价格，参照待估宗地的交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、容积率、区域以及个别因素等，修正评出比准地价，最终以交易的类似地产比准地价估算 待估宗地在估价期日的地价。其基本公式为： V＝VB×A×B×C×D 式中：V：待估宗地价格； VB：比较实例价格； A：待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数 B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数 C：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数 D：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数 6、负债的评估方法 各类负债在清查核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估企业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。对于负债中并非实际需要承担的负债项目，按零值计算。
5、评估程序实施过程及情况 根据国家有关部门关于资产评估的规定，按照我公司与天一科技签定的资产评估业务约定书，评估人员已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的核对，对资产进行搏皋咬夼实地查看与核对，并取得了相关的产权证明文件复印件，进行了必要的评估调查工作，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。资产评估的详细过程如下： （一）接受委托阶段 在接受项目委托前，项目负责人首先： 1、了解被评估单位组织架构和机构分布； 2、了解被评估单位经营业务特点； 3、了解被评估单位主要业务内控制度和会计核算制度； 4、根据对被评估单位的调研情况编制评估计划。 初步了解项目情况后，我公司与委托方签定了评估业务约定书，明确了评估目的、评估对象及范围和评估基准日，制订了《资产评估操作方案》。 （二）清查核实阶段 1、项目培训阶段 针对本项目特点，为了保证质量、统一评估方法和参数，确保评估技术方案的贯彻落实，我们对参与本项目的各评估组项目负责人及评估人员进行培训；主要内容为：项目基本背景及情况、相关的中介机构、项目组织及时间安排、明细表审核要点、现场清查工作的要点及具体要求、各类资产的评估方法、中介机构的对接要求及注意事项、各级审核要求、报告体例要求、电子文档的规范要求、工作底稿的要求、各级人员职责、项目协调机制、工作纪律等内容。以明确项目情况及总体要求，并确保在企业资产申报过程中对有关共性问题解释的一致性。 评估人员根据项目统一要求指导被评估单位清查资产，填报资产评估申报表、准备评估资料。 2、现场清查阶段 在企业如实申报资产并对委估资产进行全面自查的基础上，评估人员对纳入评估范围内的资产和负债进行了抽查核实。资产清查工作主要包括： （1）评估对象真实性和合法性的查证 根据被评估单位提供的资产评估申报明细表，评估人员到实物存放现场进行了抽查核实，以确定其客观存在。 （2）账面价值构成的调查 根据被评估单位的资产特点，查阅企业有关会计凭证和会计账簿及决算资料，了解企业申报评估的资产价值构成情况。 （3）评估资料的收集 向企业提交与本次评估相关的资料清单，指导企业进行资料收集和准备。 （4）深入了解企业的生产、管理和经营情况，如：人力配备、物料资源供应情况、管理体制和管理方针、财务计划和经营计划等；对企业以前年度的财务资料进行分析，并对经营状况及发展计划进行分析。 （三）评定估算阶段 评估人员依据评估各项准则及国家相关的法律法规，结合委估资产情况及评估资料收集情况确定评估方法，根据各类资产的作价方案，明确评估参数和价格标准，收集相关作价资料，进行评定估算工作。（四）汇总阶段 根据各专业评估小组对各类资产评估的初步结果，进行汇总分析，检查并确认有无错、漏、重评的情况，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。 （五）审核阶段 完成评估初步结果后，按照我公司内部复核程序，对项目组提供的评估明细表、评估说明、评估报告及相关的工作底稿进行了全面审核并提出具体的审核修改意见和建议。 各级审核工作结束后，项目组根据各级审核意见和建议对评估明细表、评估说明、评估报告进行了相应的修改、补充和完善，复核通过后我公司将评估报告征求意见稿提供给委托方交换意见。 （六）出具报告阶段 与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部审核制度和程序对报告进行最终审查，汇集工作底稿。最后，向委托方提交资产评估报告书。 三、评估假设 (一)基本假设 1、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。 2、持续使用假设：假设在评估目的经济行为实现后，评估对象所涉及的资产和负债将按其评估基准日的用途与使用方式在原址持续使用和获取收益。 (二)一般假设 1、国家对被评估资产及负债的转让无特殊限制； 2、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化； 3、国家现行银行信贷利率、外汇汇率的变动能保持在合理范围内； 4、国家目前的税收制度除社会公众已知变化外，无其他重大变化； 5、无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响； 6、本次评估测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素，价格均为不变价。 (三) 具体假设 1、对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性限制），本公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的没有受侵犯或无其他负担性限制的。 2、对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由委托方及其他各方提供的信息资料，本公司只是按照评估程序进行了独立审查。但对这些信息资料的真实性、准确性不做任何保证。 3、对于本评估报告中价值估算所依据的资产使用方所需由有关地方、国家政府机构、私人组织或团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律或行政性授权文件假定已经或可以随时获得或更新。 4、无瑕疵事项、或有事项或其他事项假设：对企业存在的可能影响资产评估结论的瑕疵事项、或有事项或其他事项，如被评估单位等有关方面应评估人员要求提供而未提供，而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，视为被评估企业不存在瑕疵事项、或有事项或其他事项，评估机构及评估人员不承担相关责任。 5、资料真实、完整假设：是指由被评估单位提供的与评估相关的财务报表、会计凭证、资产清单及其他有关资料真实、完整。 6、我们对价值的估算是根据评估基准日被评估单位所在地的货币购买力作出的。 7、假设天一科技及下属子公司对所有有关资产所做的一切改良是遵守所有相关法律条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的。 8、本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与产权持有者之间充分揭示的前提下做出的。